In attesa di un nuovo rilancio. "Il mercato immobiliare negli ultimi anni è stato caratterizzato dalla sindrome di Pollyanna (sinonimo di otttimismo idiota o ottuso, in psicologia cognitiva, ndr)" esordisce Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, al forum di presentazione del nuovo report elaborato dalla società di analisi. "Anche se in questi mesi assistiamo all'opposto, ossia si vede tutto nero e negativo". Per Breglia, invece, bisognerebbe inaugurare la fase di ottimismo realistico, perché il mercato immobiliare e quello dei fondi nello specifico sta superando la doppia crisi economica e finanziaria e ha prospettive interessanti per il futuro. E per sostenere la crescita di questo comparto bisognerebbe mettere mano alla normativa, non incentivando in modo generalizzando, ma prendendo esempio dalle normative di altri paesi, come quella recentemente realizzata in Francia che ha permesso a questo paese di crescere in modo consistente nel corso del 2011, e registrato un record a livello di patrimonio con un NAV di 45 miliardi di euro.
Entrando infatti nel dettaglio dello studio realizzato da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Studio Casadei, emerge che il patrimonio dei fondi immobiliari ha superato i 1.550 miliardi con un incremento del 6,9%. In Europa i fondi immobiliari presentano un NAV di circa 330 miliardi e le previsioni sono di crescita a 348 miliardi per il 2012. In Italia il patrimonio risulta pari a 36,1 miliardi, in crescita del 6,1%. A livello europeo i mercati più interessanti sembrano essere quello francese, che ha conosciuto una crescita imponente, grazie alla normativa favorevole, il mercato elvetico che risente della continua emissione sul mercato di nuovi prodotti da parte di UBS e Credit Suisse. Diverso il caso della Spagna invece dove i fondi sono in liquidazione, ma l'invenduto è abnorme, e i fondi non riescono a dismettere il patrimonio. A livello di rendimento l'industria non presenta risultati fortemente negativi ma anche risultati prettamente positivi, in Francia la performance media dei fondi è pari al 5,7%; in Svizzera del 2,7% in Germania dell'1,2% e dell'Italia dello 0,7%.
Se queste sono le premesse, quali sono le prospettive?
Per Marco Plazzotta, responsabile real estate di Allianz Italia "L'Italia resta un mercato interessante, non c'è nessuna preclusione al rischio paese, anzi è considerato alla stregua degli altri paesi europei. Per noi di Allianz sono interessanti le operazione in cui possiamo essere equity partner delle banche, come quelli sugli ABS, senza però figurare come emittenti". Su un segmento completamente diverso punta invece Beni Stabili Gestioni SGR. Il fund manager Rosario Grimaldi ha evidenziato come la SGR del gruppo Beni Stabili punti al rafforzamento dei prodotti esistenti e come dal punto di vista dei fondi retail siano impegnati nelle opere di dismissione. Secondo il fune manager inoltre che rilanciare i fondi sarebbe necessario un maggiore impulso e proattività da parte delle reti di collocamento.
Non solo i distributori devono salire sul banco degli imputati, ma anche le banche. Se nel passato gli istituti di credito hanno finanziato progetti, con forse troppa semplicità o di nomi alquanto noti, oggi hanno chiuso i rubinetti. Nel futuro sarà necessario fare dei distinguo. E non saranno soltanto le banche a dover cambiare atteggiamento ma anche i consulenti immobiliari, gli investitori istituzionali e investitori retail. Così come evidenzia Luca Consiglio responsabile aste management di REAM SGR SpA. Per il manager le opportunità nel settore immobiliare si possono intravedere nel settore del social housing, così come per Dominique Giannelli fund manager di Investire Immobiliare SGR SpA che ha anche sottolineato come l'interesse della società sia rivolto verso l'estero. "Abbiamo un accordo con Henderson Property per differenziare la nostra offerta sull'estero. I paesi che consideriamo più interessanti sono Germania, Regno Unito, Francia, paesi Scandinavi e Europa centro-orientale". Il fund manager ha evidenziato anche come top location abbiano retto nonostante la crisi. Alberto Meloni, BNP Paribas REIM SGR ha evidenziato invece come il rendimento generato dall'investimento negli uffici si ridurrà lievemente, e si assisterà a una correzione. "Nel periodo tra il 2008 e il 2013 assisteremo a un repricing del 20% del settore degli uffici a Milano". Ma questo non deve portare secondo l'esperto a restare fermi. Anzi la società ha elaborato un vademecum dedicato agli investitori italiani, che presenterà a EIRE, la prossima settimana. "Si tratta di 10 buoni motivi per guardare all'Italia". Perché l'Italia ha delle opportunità. A sottolinearlo è anche Giovanni Maria Paviera, ceodi Generali immobiliare Italia SGR che ha evidenziato come uno dei settori più promettenti sia quello delle infrastrutture. Peccato che però su questo fronte non ci siano prodotti che rispondano a queste esigenza. Occorre sperimentare.