Statistisk sentralbyrå (SSB) har først i år lagt inn folks forventninger i sin modell for boligpriser. Forskerne i SSB uttalte at "Vi må trekke inn psykologiske faktorer for å forklare at boligprisene faller", og "det er rett og slett ingen grunn til at de skal være så pessimistiske". Realiteten er at psykologi forklarer både hvorfor boligpriser stiger og faller. Tradisjonelle økonomiske modeller har ikke tatt inn over seg at folk flest ikke er så rasjonelle som deres modeller tilsier.  Det forklarer hvorfor ingen varsellamper blinket hos SSB og Norges Bank i forkant av finanskrisen. Folk flest lar seg rive med av stemninger, blir optimister i gode tider, og blir redde og forsiktige i dårlige tider.

Hva driver boligmarkedet?

Boligmarkedet drives først og fremst av at folk trenger et sted å bo, og av hvor mange boliger det er tilgjengelig. I tillegg er boligmarkedet et marked for formuesplassering. I Norge er boliginvestering særlig attraktiv på grunn av de mange, gunstige skatteordninger som motiverer sterkt til å investere i bolig. Tradisjonelle modeller forklarer boligpriser med rentenivået, arbeidsledighet, leiepriser og nybyggingspriser. Men, når renten er rekordlave og de andre faktorene relativt stabile, hva skal da forklare det brå omsvinget i boligmarkedet i år?

Jeg tror prisene vil falle videre, ut fra både psykologiske og fundamentale forhold, men at fallet blir moderat

Frykt i usikre tider, og optimisme og grådighet i gode tider, kan forklare utviklingen i boligprisene utover den teoretiske prisen. I tillegg er tilgang på kreditt en helt avgjørende faktor for at folk flest kan kjøpe bolig. Frykt gjorde at bankene stoppet å yte mellomfinansiering høsten 2008, på samme måte som optimisme gjorde at banker lånte ut veldig mye i oppgangsperioden frem til 2008. Politikere er likeledes glad for lave rente og høy aktivitet i gode tider, og strenge dommere i dårlige tider, som medfører strammere reguleringer og dermed lavere utlån fra bankene.

Økonomireligion

Kompetansen om at markeder blir drevet av den menneskelige natur, har vi. I Det gamle testamente står det at de syv gode år skal følges av syv dårlige, og at det med jevne mellomrom er behov for et år der gjeld slettes, kalt Jubelår. I Japan ble det på 1600-tallet laget et analyseverktøy for å forstå markedet for fremtidshandel med ris, som fortsatt brukes. I USA ble Dow Jones-indeksen etablert i 1896 for å måle stemningen i aksjemarkedet. Erfaringen er at den menneskelige psyke er uforanderlig. Selv Alan Greenspan har i sin nyeste bok erkjent at de modellene sentralbanken brukte inntil finanskrisen viste seg å være ubrukelige. Den menneskelige natur var ikke med i modellene, heller ikke den forsterkende kraft rikelig tilgang til billig kreditt skaper på den menneskelige natur. Motviljen mot å ta inn over seg innsikt fra andre fagmiljøer gjorde modellene og analysene ubrukelige. Innsikten var der, viljen til å ta den i bruk manglet.

Hvordan forstå den menneskelige adferd?

Adferdsfinans låner innsikt fra psykologien for å forklare adferd til investorer og utviklinger i markeder som det ikke er mulig å forklare med vanlig økonomisk teori. Innsikten omhandler hvordan aktører faktisk innhenter, oppfatter og bearbeider informasjon, og hvordan de fatter beslutninger. Det viser seg at vi mennesker handler relativt likt, og dermed blir det mulig å forutse hvordan markeder vil utvikle seg.

Bedre med en fugl i hånd

Forskning og erfaring viser at de aller fleste foretrekker å sikre en gevinst, og at folk blir mer og mer avstumpet hvis tapene blir veldig høye. Har en først havnet i luksusfellen, kan en like godt begynne å spille lotto for å forsøke å kvitte seg med eksisterende tap. De fleste investorer mener at de er bedre enn gjennomsnittet. Er en overbevist om at en selv har rett, øker risikoviljen. Skråsikkerhet gjør også at en legger mer vekt på de analyser som støtter ens eget syn.

Trender påvirker priser i seg selv

I et marked med stigende priser vil etter hvert mange tro at prisene vil stige for alltid, og de som har kjøpt vil snakke høyt om at prisene skal stige videre. Jo lenger trenden vedvarer, jo flere vil føle seg tvunget til å kjøpe, før markedet løper fra dem. Den stigende trenden vil i seg selv påvirke mange til å kjøpe, selv om de synes det er dyrt. Jo flere som endrer adferd og kjøper, jo færre står klare til å kjøpe hvis prisene skulle falle. Faller prisen, må prisene falle kraftig for å tiltrekke seg nye kjøpere. Den gradvise endring av adferd forklarer hvorfor lange perioder med stigende priser ofte ender med kraftige korreksjoner. Særlig i et marked der aktørene har andre alternativer, som å bli boende hjemme, flytte ut av pressområder, eller flytte ut av landet, vil frykt forsterke korreksjoner i pris.

Diagnose på boligmarkedet?

Ingen kan med sikkerhet vite om det er en boble i det norske boligmarkedet. Den lange perioden med sterkt kredittdrevet prisoppgang i boligmarkedet, i en periode med kraftig oljedrevet vekst i norsk økonomi, er et varsku om at det kan være en oljedrevet boligboble i Norge. Jeg tror prisene vil falle videre, ut fra både psykologiske og fundamentale forhold, men at fallet blir moderat. Mitt råd er å kjøpe den boligen du har råd til i gode og dårlige tider.