- Вопрос, касающийся введения налога на недвижимость, обсуждается очень давно. Так давно, что создается ощущение, что он не появится никогда. Кстати, к радости многих. Вы же, я знаю, являетесь сторонником  появления этого налога. Какие преимущества от его введения получат собственники недвижимости?

- Я считаю, что налог на недвижимость – это один из немногих налогов, который может быть достаточно прозрачным и обоснованным для населения. Он помогает повышать эффективность управления и благоустроенность муниципальных поселений, на территории которых проживают собственники находящейся на ней недвижимости. Исходя из этого, данный налог – благо.

Дело в том, что межбюджетные отношения, сформировавшиеся после административной реформы в начале века, привели к определенному «перекосу» в сторону бюджетных поступлений, которые, прежде всего, направляются в федеральный бюджет. Финансирование же муниципалитетов осуществляется по остаточному принципу. В результате сейчас бюджет большинства муниципальных образований дефицитен, что, конечно, негативно сказывается на развитии этих территорий. В результате получается так, что территории муниципалитетов зависят не от эффективности управлениями ими, а от того, дают им дополнительные бюджетные ассигнования или нет. Все это не поощряет развитие саморегулирования, самоуправления территорий.

В результате введения налога на недвижимость, исчисляющегося на основе кадастровой стоимости объекта, близкой к рыночной, в муниципалитетах появился бы экономический инструмент, который мотивировал бы местную власть к развитию и эффективному управлению данной территорией.

Независимо от того, кто владеет недвижимостью – физическое или юридическое лицо – значительная часть этого налога должна поступать именно в муниципальный бюджет. Муниципалитеты должны рассчитывать на стабильные поступления этих налоговых сборов в местный бюджет, только на этой основе можно формировать долгосрочные программы развития территорий.

- Это положение уже закреплено на законодательном уровне?

- Это пока наша концепция, находящаяся сейчас на стадии обсуждения.

- Размер налога на недвижимость будет зависеть от кадастровой стоимости объекта (а не от оценки БТИ, как это происходит сейчас). Кадастровая стоимость – тоже несколько ниже рыночной?

- Если говорить о мировом опыте, то кадастровая стоимость составляет примерно 70% от рыночной цены объекта. На мой взгляд, это правильный подход. Он позволяет уменьшить количество возможных разбирательств о справедливости самой оценки объекта недвижимости. Хотя если говорить о Москве, то разброс цен на квартиры здесь велик. Предположим, цена одного квадратного метра недвижимости в Восточном округе составляет в среднем 130 тыс. рублей, в ЗАО он стоит 180 тыс., а в ЦАО – уже 200 тыс. Как видим, разница здесь больше, чем 30%. Но, разбив город на определенные «зоны» и «кластеры», с очень высокой точностью можно определить стоимость каждого из объектов недвижимости, расположенных в них.

- Каким-то образом введение налога отразится на стоимости недвижимости?

- Это очень сильно зависит от того, как налог будет вводиться. Если он будет социально дифференцированным, то очевидно, что больше всего под налогообложение попадет сектор элитного жилья и загородные дома. В результате перспектива инвестиционной привлекательности вложений в покупку такой недвижимости снизится. Так что, наверное, в этом сегменте цены уменьшатся.

Жилье эконом-класса налогообложение затронет в меньшей степени.  Хотя также в этом вопросе многое зависит от того, будет ли величина налога реально сопоставима с теми налогами, которые взимаются в развитых странах: это 2–3% от кадастровой стоимости. У нас пока планируется установить этот показатель на уровне 0,5%. Если же в России налог будет таким же, как в развитых странах, то его введение может повлиять на жилье эконом-класса и как-то скорректировать цены на рынке недвижимости в целом.

Впрочем, сейчас безудержный рост цен на коммунальные услуги уже оказывает существенное влияние на людей с точки зрения выбора недвижимости. Стоимость коммунальных услуг баснословно выросла, и по этой причине одна из определяющих спрос тенденций сегодня (даже в элитном сегменте жилья) – рост интереса к объектам меньшей площади.

- Возвращаясь к вопросу оценки, на ваш взгляд, сейчас в Москве есть недооцененные и переоцененные районы?

- Я так не думаю. Скорее, есть переоцененные и недооцененные объекты.

Если говорить о ценах в районах, то они формируются преимущественно за счет потребительского спроса. Например, почему  на западе Москвы недвижимость стоит на 30% дороже, чем на востоке, где расположены точно такие же дома и квартиры? Потому что люди считают, что западный район является более привлекательным для проживания!

Если же говорить об отдельных объектах, то есть определенная несправедливость в их оценке. Иногда это связано с тем, что цена, по которой земля для строительства досталась застройщику, была высока, а люди, когда цены на недвижимость значительно росли, все равно купили эти объекты, и сегодня расстаться с ними за меньшую цену не хотят.

Кроме того, многие объекты переоценены за счет маркетинговых стратегий и рекламных акций застройщиков, и цены в них не снижаются, но в то же время и продаж нет. Это касается в основном «монстров» – объектов с огромной этажностью и количеством квартир. Пример тому – «Триумф Палас». Кстати, в таких домах сами собственники часто не живут – они их сдают.

- Что вы посоветуете делать потенциальным покупателям недвижимости: покупать сейчас квартиру или нет?

- Если у человека имеется потребность в приобретении жилья и есть деньги для этого, то нужно покупать и жить уже сегодня!

- Ну а рухнуть рынок недвижимости может?

- Рухнуть может все что угодно, но последнее, что будет падать – это как раз рынок недвижимости! Это один из самых консервативных и капиталоемких рынков, на котором жилья по-прежнему недостаточно. К тому же люди, которые в недавнем прошлом приобрели квартиры бизнес- и элит-класса с инвестиционными целями, не спешат «запускать» их на рынок, не торопятся снижать цену. Это психология. Вообще, рынок жилья – это, прежде всего, психология; мы понимаем, что сегодня очень сложно что-то быстро изменить на таком рынке.

Объемы сделок каждый год после кризиса растут. Доля ипотеки сейчас примерно такая, как была в самые лучшие докризисные времена: в Москве 25% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с использованием кредитных средств (аналогичная ситуация была в 2007 году). Цена на недвижимость растет, но она еще не достигла докризисного уровня. В прошлом году рост был очень незначительным: всего 6,5%, это даже меньше инфляции.

В регионах за прошедший год недвижимость подорожала существеннее. Дело в том, что, начиная с 2008 года, цены здесь почти не повышались, поэтому потенциал роста цен на этих рынках выше, чем в столице. Москва определенный «лимит» роста цен за два предыдущих года выбрала.

Наш прогноз по рынку недвижимости на этот год: темпы роста цен в Москве будут чуть выше, чем в прошлом году; может быть, жилье подорожает на 8–10%.

- А что лучше: взять ипотеку и купить квартиру или арендовать жилье?

- При аренде у вас нет никаких инвестиционно-финансовых рисков, однако есть риски другого характера: с вами могут расторгнуть договор, повысить арендную плату, вы не можете обустроить квартиру по своему вкусу. Также здесь важен психологический момент: вы живете – в отличие от ипотечного заемщика – не в своей квартире.

Теперь сравним цену вопроса.

Сейчас самая низкая ставка по ипотеке – 12% в рублях. Арендные платежи составляют 4–6% от стоимости снимаемой квартиры. Соответственно, ипотечные платежи превышают арендные на 6–8%. Это та сумма, которую переплачивает заемщик. Однако здесь нельзя забывать тот факт, что недвижимость ежегодно растет в цене. Так что можно сказать, что заемщик сегодня ничего не теряет. Более того, когда рост цен на недвижимость превышает 6–8%, то он даже выигрывает! Если учесть, что самый незначительный рост цен на недвижимость за всю историю рынка составил 6,5%, то выгода ипотеки становится очевидной.

Пока цены на недвижимость будут расти более чем на 6% ежегодно, приобретение жилья с использованием ипотеки является экономически целесообразным мероприятием.  Кстати, люди, которые купили в Москве квартиру в 2005–2006 годах, сегодня платят по кредиту столько же, сколько платят арендаторы жилья, но живут они уже в собственных квартирах.

- Тем не менее, столичный рынок аренды,  предполагаю, долго еще будет более развит, чем ипотечный. Сдавая квартиру в Москве, можно относительно неплохо жить. При этом, наверное, почти все арендодатели не платят налоги.

- Почему при размещении средств на депозитах в банках население, получив прибыль, ничего с нее не платит, а при сдаче жилья люди должны платить? Даже на западе 25–30% людей, сдающих жилье, не платят налоги. Так что нельзя говорить о том, что у нас криминальное налоговое поле в этом секторе.

Здесь необходимо думать не столько о налоговых поступлениях, сколько о стимулировании того, чтобы рынок аренды стал легальным. В этих целях, напротив, нужно максимально либерализовать налоговое поле. Нужно не столько то, чтобы люди платили налоги, сколько то, чтобы между арендаторами и арендодателями были прозрачные отношения, что минимизирует риски обеих сторон. Пока существует налоговое давление, «разворот» в сторону прозрачности и легализации рынка аренды будет медленным. Хотя этот процесс уже идет: если раньше процентов 10 собственников заключали договоры с нанимателями, то сегодня это происходит в 90% случаев.

- Чтобы избежать необходимости в регистрации, договор аренды обычно подписывают на 11 месяцев. Насколько «серьезен» такой документ? Можно ли его предоставить в суде, если права одной из сторон сделки будут нарушены?

- Такой договор можно будет предоставить в суде, несмотря на то, что он не был зарегистрирован. Нужно только, чтобы он был правильно оформлен, чтобы позволял идентифицировать почерк, например. Кстати, для этого на договоре лучше не только ставить подписи, но и от руки написать фамилию, имя, отчество, а также паспортные данные сторон: это позволит провести графологическую экспертизу.

- Чаще всего сделки на рынке недвижимости совершаются с помощью  риэлторов. Как выбрать агентство недвижимости, чтобы получить качественные услуги?

- На мой взгляд, сегодня не только маклеры, но порой и крупные агентства не защищают интересы клиента, игнорируют его интересы.  Чаще всего они заключают нелояльные договоры, по которым клиент практически никогда не может отстоять свои права. Это одно из распространенных заблуждений потребителя: то, что нужно искать маклера или идти в крупное агентство. Во всяком случае, такого подхода недостаточно для того, чтобы получить качественную услугу.

При выборе агентства нужно начать с общения со своими знакомыми, которые уже сотрудничали с риэлторами. Кстати, выбирать нужно не столько агентство, сколько именно риэлтора. Следующий шаг: найти информацию в Интернете о тех агентствах и специалистах, которых вам порекомендовали.

Затем нужно детально изучить договор, который вам предлагает агентство (без этого вы не сможете понять, лояльно оно к вам относится или нет). Клиентоориентированность сотрудника в небольшой компании всегда выше: компания не может тратить значительные средства на рекламу, поэтому завоевывает потребителя качеством услуг и лояльностью по отношению к клиенту. В крупных агентствах очень жесткие договорные условия и часто низкий уровень квалификации сотрудников, потому что «текучесть» специалистов довольно высока. Договоры здесь носят, как правило, характер публичной оферты: не хотите на таких условиях заключать – вам говорят: «До свидания, у нас и так очень много клиентов». Хотя, конечно, можно и в большом агентстве получить качественную услугу, выбрав качественного агента. Маклеры и вовсе работают по устным договоренностям, а это в суде к доказательствам не приложишь!

После того, как вы изучили договор, нужно выбрать для работы с вами риэлтора, который имеет большой опыт работы. В давно работающих на рынке агентствах есть специалисты с опытом работы 10–15 лет.

Впоследствии необходимо внимательно отнестись к тому, как работает выбранный агент. Как часто он с вами общается, как рекламирует объект, опаздывает ли на встречи. В какой атмосфере готовилась сделка, и не было ли у вас, как у потребителя, нервных потрясений от этого процесса. Профессионал постарается заранее выстроить  сделку, чтобы не допустить нервозности, при этом отследив ваши коммерческие интересы, и все это также является частью услуги и сервиса. Кстати, в нормальном агентстве у клиента всегда есть право поменять агента.

- Как можно сэкономить на услугах риэлтора?

- Если вы не привлекли к работе риэлтора, то нужно понимать, что вы все равно заплатите комиссионные другой стороне сделки, только ваши интересы при этом никто не будет защищать. Кстати, если риэлтор декларирует, что он не берет комиссионного вознаграждения, то это очень «плохой признак» – значит, он получает его с другой стороны, следовательно, ваши интересы могут быть не соблюдены. Так что лучше заплатить прозрачную, понятную комиссию риэлтору, чем просто переплатить за приобретаемую квартиру, либо понести потери по итогам сделки в случае ее расторжения. Необходимо помнить, что «скупой платит дважды».